Interpelacja nr 7974

do ministra rozwoju i technologii

w sprawie spółdzielni mieszkaniowych

Zgłaszający: Sylwia Bielawska

Data wpływu: 11-02-2025

Szanowny Panie Ministrze,

w przestrzeni medialnej coraz częściej słyszymy o tzw. wrogich przejęciach w spółdzielniach mieszkaniowych (dalej jako: SM). Jest to niepokojący proces, w którym zewnętrzne podmioty lub grupy interesu starają się przejąć kontrolę nad spółdzielnią bez zgody jej obecnych władz. Tego typu działania mogą niestety prowadzić do zmiany struktury właścicielskiej spółdzielni, jej polityki, a także do przejęcia zasobów spółdzielni, co w konsekwencji może mieć wpływ na interesy jej członków i stabilność finansową. Wśród wielu przyczyn takich działań można wskazać działania inwestorów (zewnętrzni inwestorzy mogą dążyć do przejęcia spółdzielni w celu maksymalizacji swoich zysków, często przy pomocy wykorzystywania nieefektywności w zarządzaniu), zmiany regulacyjne (wprowadzane przepisy do aktów wewnętrznych danych spółdzielni mogą sprawić, że spółdzielnia stanie się bardziej podatna na przejęcia, jeśli nie będzie wystarczająco chroniona przez odpowiednie mechanizmy) lub sytuację finansową (spółdzielnia mieszkaniowa w trudnej sytuacji finansowej może stać się celem przejęcia przez grupy, które planują przeorganizowanie jej majątku w sposób korzystny dla siebie). Do najbardziej znanych w latach 2020-2024 wrogich przejęć należą:

• Spór o zarządzanie w Spółdzielni Mieszkaniowej „Mokotów“ w Warszawie (2022 r.), w wyniku którego doszło do kontrowersyjnych działań dotyczących zmiany zarządu po to, aby przejąć kontrolę nad nieruchomościami spółdzielni.
• Zjawisko wykupu spółdzielni mieszkaniowych przez inwestorów, którzy nabywają kontrolujący pakiet głosów w walnych zgromadzeniach. Inwestorzy, nabywając duże pakiety akcji w spółdzielniach mieszkaniowych, zmieniają decyzje o polityce zarządzania nieruchomościami.
• Próba przejęcia wrocławskiej spółdzielni „Zachód“ (2023 r.) z Wrocławia – próba przejęcia władzy przez grupę zewnętrznych inwestorów. Podjęto działania, które miały na celu pozyskanie większościowych głosów w walnym zgromadzeniu spółdzielni.

Znanymi i często wykorzystywanymi mechanizmami są: zakup akcji lub udziałów, zmiana statutu lub zasad głosowania, a także połączenia i przejęcia. Wrogie przejęcia w SM stanowią poważne zagrożenie dla ich niezależności i stabilności, dlatego jest ważne, aby spółdzielnie wprowadzały odpowiednie mechanizmy ochronne i monitorowały zmiany na rynku, które mogą ich dotyczyć. W pewnych przypadkach konieczna jest jednak nowelizacja prawa, tj. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w której należy nanieść poprawki zabezpieczające interesy spółdzielni mieszkaniowych.

Zgłaszający się do mojego biura poselskiego przedstawiciele spółdzielczości mieszkaniowej wnioskują o dwie pilne poprawki, które w ich opinii zabezpieczają interesy SM.

Pierwsza poprawka jest pilna i ma istotne znaczenie z uwagi na zbliżający się termin walnych zgromadzeń członków SM. Walne zgromadzenie członków SM zwoływane jest raz w roku, w ciągu 6 miesięcy po upływie roku obrachunkowego. Zatem bardzo istotne znaczenie ma data zmian wprowadzanych w ustawach dotyczących SM. Ustawowe uregulowania wymagają z kolei wprowadzenia zmian w zapisach statutu SM, który zatwierdza walne zgromadzenie członków. Częstotliwość zwoływania walnego zgromadzenia członków (raz w roku) sprawia, że zmiany statutowe mogą być wprowadzone do obiegu prawnego SM z co najmniej rocznym opóźnieniem. Termin zwołania najbliższego walnego zgromadzenia członków w przypadku większości SM to czerwiec 2025 r., a kolejnego to czerwiec 2026 r. Dlatego też, aby zabezpieczyć interesy SM, osoby związane ze spółdzielczością mieszkaniową proponują, aby w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 8² wykreślić pkt 3 o treści: 3. Nie można być członkiem rady nadzorczej dłużej niż przez 2 kolejne kadencje rady nadzorczej.

Ten ustawowy zapis o kadencyjności, który funkcjonuje od 2007 r., stanowi w opinii zainteresowanych poważny problem dla członków spółdzielni, gdyż ogranicza lub wręcz uniemożliwia obsadę rady nadzorczej SM przez osoby zaangażowane w działalność spółdzielni. Liczba osób zaangażowanych w działalność danej SM, mających ponadto wiedzę, kompetencje oraz doświadczenie, aby podjąć się funkcji nadzorczej wobec zarządu, nie jest imponująco duża. Tym samym rotacja członków RN wynikająca z kadencyjności, ograniczonej do 2 kadencji, stwarza poważne problemy obsady RN kompetentnymi ludźmi. Ustawowa kadencyjność wyklucza z ponownego kandydowania na członka RN osoby, które były członkami RN przez kolejne 2 kadencje. Należy zauważyć, że rada nadzorcza jest organem wybieranym przez walne zgromadzenie członków spółdzielni – kandydaci są znani w swoim środowisku i zarazem są przez to środowisko weryfikowani.

Walne zgromadzenie może odwołać członków RN również w trakcie trwania kadencji tejże rady. Takie uprawnienie umożliwia weryfikację tych członków RN, którzy się nie sprawdzili w roli członka RN. Zdaniem osób związanych ze spółdzielczością mieszkaniową prawo wyboru co do liczby kadencji zasiadania w RN należałoby pozostawić członkom SM. To członkowie SM upoważniają wybranych spośród siebie członków RN do działania w interesie wszystkich osób mieszkających w zasobach SM. Ustawowy zapis o kadencyjności RN może ponadto umożliwić ingerowanie w wybór członków RN w celu przejęcia zarządu SM oraz obsadzenia go „swoimi ludźmi“.

Druga poprawka dotyczy kwestii pełnomocników mogących uczestniczyć w walnych zgromadzeniach. W przywołanej ustawie w art. 8³ pkt 1¹ znajdujemy zapis: art. 8³ pkt 1¹: Członek spółdzielni może uczestniczyć w walnym zgromadzeniu osobiście albo przez pełnomocnika. Pełnomocnik nie może zastępować więcej niż jednego członka. Pełnomocnictwo powinno być udzielone na piśmie pod rygorem nieważności i dołączone do protokołu walnego zgromadzenia. Lista pełnomocnictw podlega odczytaniu po rozpoczęciu walnego zgromadzenia. Przepisu art. 36 § 3 zdanie pierwsze ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze nie stosuje się.

Z kolei ustawa z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze: art. 36 § 3: Członek może uczestniczyć w walnym zgromadzeniu przez pełnomocnika, jeżeli ustawa lub statut nie stanowią inaczej. Osoby prawne będące członkami spółdzielni biorą udział w walnym zgromadzeniu przez ustanowionego w tym celu pełnomocnika.

Czytając te przepisy, rodzi się pytanie dlaczego w ustawie o SM znalazł się zapis odnośnie do uczestnictwa członka w walnym zgromadzeniu przez pełnomocnika? Warto zauważyć, że uczestnictwo w posiedzeniach przez pełnomocnika może ułatwić ingerowanie w wybór członków RN w celu przejęcia zarządu SM i obsadzenia go swoimi ludźmi. Zatem takie uregulowanie, które nie daje możliwości zabezpieczenia się przed uczestnictwem w walnym zgromadzeniu osób niebędących członkami SM, nie leży w interesie członków SM. Właściwe wydaje się, aby usunąć te zapisy umożliwiające niepożądaną ingerencję przypadkowych (podstawionych) osób w podejmowaniu uchwał na walnym zgromadzeniu.

Opisane propozycje mają charakter doraźny ze względu na zbliżający się czas zwoływania walnych zgromadzeń w czerwcu każdego roku. Nie ulega wątpliwości, że jest konieczna bardzo gruntowna zmiana w obrębie ustaw dotyczących SM. Ponieważ gruntowna zmiana ustawy nie jest możliwa przed zwołaniem najbliższych walnych zgromadzeń w roku bieżącym, ważne jest rozpatrzenie i ewentualne wprowadzenie poprawek w przedstawionym powyżej zakresie, co ograniczy tzw. wrogie przejęcia.

Mając na uwadze powyższe problemy artykułowane przez osoby związane ze SM, zwracam się z następującymi pytaniami:

1. Czy Ministerstwo Rozwoju i Technologii wie o problemie tzw. wrogich przejęć, zna rozmiary zjawiska i podejmuje działania mające na celu ograniczenie tego rodzaju zjawisk?
2. Czy Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad kompleksowymi zmianami w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych? Jeżeli tak, to na jakim etapie są prace obecnie?
3. Czy Ministerstwo Rozwoju i Technologii planuje wprowadzenie doraźnych zmian w postaci poprawek w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych odnośnie do kadencyjności rady nadzorczej (wykreślenie art. 8² pkt 3) oraz warunków uczestnictwa w walnym zgromadzeniu przez pełnomocnika (art. 8³ pkt 1¹)?
4. Czy Ministerstwo Rozwoju i Technologii planuje zmianę w zakresie uregulowania zasad uczestnictwa członka w walnym zgromadzeniu przez pełnomocnika?
5. Czy Ministerstwo Rozwoju i Technologii planuje wprowadzić obowiązek składania oświadczeń majątkowych przez członków zarządów SM? Taki obowiązek dałby możliwość nadzoru w zakresie nabywania mieszkań lub innych nieruchomości zbywanych np. ze względu na zadłużenie.

Z poważaniem
Sylwia Bielawska
Posłanka na Sejm RP